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摇曳狗尾草

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日志

 
 

千套别墅 谁批的地  

2012-02-25 09:34:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 2月22日,国土资源部再次发文强调,不得以任何形式安排别墅类用地。自2003年2月18日国土资源部第一次明令要求“停止别墅类用地供应”以来,这已经是第十年例行通知强调:禁止别墅供地。

  但是《国际金融报》记者调查统计得知,全国70个房地产重点监测城市中,正在销售的一手别墅楼盘却有近千个,这些别墅几乎全是国土部颁布“禁地令”之后拿到土地进行开发的。这些地是怎么来的?别墅开发商又是如何绕过禁令的?

  半数别墅违令拿地

  “如果放在5年前,一个一手别墅的开发商说,他的地是在禁地令之前就已经拿到手,因为开发周期的原因,这种解释还说得过去。”一位多年前在北京有过别墅开发经验的业内人士分析说,“但是,距离第一次禁地令已经过去9年,进入第十个年头,还以开发周期为理由就说不过去了。拿地两年不开发,土地就要被政府收回,这一关就过不去。”

  一方面,自从2003年国土部第一次命令停止供应别墅土地以来,各地房地产市场上每年都有新开发别墅源源不断推出销售;另一方面,开发商普遍利用“供地禁令”打出别墅土地稀缺的涨价牌。政策不仅形同虚设,反而推波助澜。

  以京沪两地为例,据中国指数研究院发布的报告,2011年1-12月北京别墅累计新增供应套数为3033套,新增供应面积为106.12万平方米,最终全年累计成交2076套;而2011年上海别墅成交更是达到4371套,销售面积为101.8万平方米。这些别墅楼盘,无一不是2003年国土部第一次发布别墅供地禁令之后拿地、立项开发的。

  《国际金融报》记者登录各大房地产门户网站查询别墅楼盘信息后,统计得知,连同一手新盘和二手别墅在内,仅京沪穗深四大城市在售的别墅楼盘就超过2000个。业内人士分析说,这些楼盘,超过半数都是在国家明令禁止别墅供地之后拿地开发的。

  此外,还有业内人士预测,算上在禁止别墅供地政策之前的土地,仅上海目前还有近50块地(约计500万平方米)可能用于建造别墅,这也意味着上海至少还能建设1万套以上独栋别墅。

  定义模糊屡禁难止

  别墅用地为何屡禁不止?禁地令为何成为一纸空文?对此,深谙内情的人士向《国际金融报》记者介绍了开发商如何绕开别墅供地禁令的手法。

  首先是利用国土部对别墅定义的模糊打擦边球。目前,国土资源部对别墅的定义是指:独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积相当大,容积率非常低。

  这种定义对同一地块内不同建筑形式的配比,并没有做更精确的界定。因此很多开发商拿到一块土地后,将土地分割成几块,规划出容积率较高的多层公寓与低容积率的别墅,分别建设。通过多层公寓将整个地块的容积率拉高,整体申报规划,从而顺利逃过监管。

  同时,由于这一定义过于模糊,市场上还出现了很多“独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”等亚别墅楼盘,这些楼盘纷纷以别墅名义在市场上推广销售,也令人眼花缭乱,莫辨真伪。

  此外,随着近年来旅游地产和工业地产开发的逐渐升温,以旅游地产或者工业地产开发名义拿地,然后进行别墅开发的楼盘也逐渐增多。知情人士分析说,这种开发模式不仅可以有效避开500亩建设用地出让必须上报国土部的规定,还可以通过定向招拍挂,使地方政府与开发商顺利达成默契合作。

  一位知情者向《国际金融报》爆料说,以中国工业地产领军者著称的华夏幸福基业集团,就通过此种模式,在北京周边一口气开发了四个名为孔雀城的别墅楼盘。这4个楼盘的运作模式,都是以工业园用地名义拿到土地之后,通过向地方政府公关将土地性质变更为住宅建设用地。

  记者多次向华夏幸福基业集团求证以上说法未果,但是通过公开资料查询得知,该集团4个孔雀城楼盘位置,均与集团开发的4个工业园区紧紧相邻。

  就在2月22日,龙湖地产通过网络发布该公司一款面积为90平方米的独栋别墅创新产品,引发了外界极大关注。《国际金融报》记者查询公开资料得知,该户型将出现在龙湖地产烟台养马岛项目。该项目占地超过2000亩,正是以旅游地产开发形式拿到的土地。
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